Como a reforma impacta aluguéis, Airbnb e renda imobiliária?

Já para 2026 a reforma tributária começa a mudar, na prática, a forma como a renda de aluguéis será tributada no Brasil. A criação do IBS (estadual/municipal) e da CBS (federal), que substituem tributos como PIS, Cofins e ISS, traz efeitos diretos para quem possui imóveis alugados — especialmente no aluguel por temporada e em plataformas como Airbnb.

No aluguel residencial mensal, nada muda para o pequeno proprietário no curto prazo. Pessoas físicas com até três imóveis alugados e renda anual inferior a R$ 240 mil continuam sujeitas apenas ao Imposto de Renda, como já ocorre hoje. No entanto, ao ultrapassar esse limite de imóveis ou de faturamento, o locador passa a ser enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS, adicionando uma nova camada de tributação sobre o valor recebido.

O impacto é mais sensível no aluguel por temporada. A reforma aproxima esse tipo de locação da lógica de prestação de serviço, o que facilita o enquadramento na cobrança de IBS e CBS, mesmo para quem não possui muitos imóveis. Na prática, anfitriões com atividade frequente podem ter aumento relevante da carga tributária ao longo da transição, que vai até 2033.

Somados, IR + IBS + CBS podem elevar a tributação total de aluguéis mais intensivos para patamares significativamente maiores do que os atuais. Isso exige atenção redobrada, revisão de contratos e, principalmente, planejamento fiscal, pois ultrapassar os limites pode gerar impacto ainda dentro do mesmo ano-calendário.

A reforma não elimina impostos sobre aluguéis — ela muda a lógica. E quem vive de renda imobiliária precisa se antecipar para preservar rentabilidade.