Você sabia que comprar um lote irregular ou clandestino pode trazer um grande prejuízo financeiro e uma enorme incomodação, como não conseguir a instalação de energia elétrica, o fornecimento de água e até ser proibido de construir no terreno? Você sabia que a Lei n. 6.766/79 fala sobre a divisão (parcelamento) do solo para fins urbanos, trazendo as condições para um loteamento ou parcelamento?

Mas o que é um loteamento?

Loteamento é a subdivisão do solo em lotes destinados a construção, com aberturas de novas ruas de circulação. Lote é todo terreno, ou menor pedaço de terra, que conta como infraestrutura mínima. Um terreno grande em proporções menores. 

E desmembramento, o que significa?

O desmembramento é uma divisão de terras mais simples. Quando não é necessário abrir novas ruas, aprovei-tando as já existentes. Apenas se divide.

Requisitos básicos de todos os loteamentos

1 - As dimensões dos lotes e odo o empreendimento devem estar de acordo com o exigido na lei municipal;

2 - O loteamento deve ser aprovado pela Prefeitura e registrado no Registro de Imóveis; Deve dispor de infraestrutura básica: redes de esgoto, de abastecimento de água e de energia elétrica, bem como de equipamentos para escoamento de águas pluviais e iluminação pública;

3 - Deve reservar área de uso comum não inferior a 35% da área total, construindo-se áreas destinadas ao sistema de circulação, áreas verdes e de uso comunitário as quais deverão ser doadas ao município.

4 - Não é permitido lotear áreas com restrições ambientais. No caso de construção a Justiça pode determinar a reparação do dano causado ao meio ambiente e a demolição das edificações existentes na área de preservação.

Como devo proceder para comprar um lote?

1 - Visitar o local. Nunca compre um lote sem vê-lo, evitando possível golpe de venda de imóvel inexistente ou em local diverso do que é apresentado na planta;

2 - Verificar junto a Prefeitura se o lote tem infraestrutura, como saneamento básico e serviços como água e luz, ou se não há alguma dívida fiscal ou restrição a construções no imóvel. Lembre-se que se a área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada;

3 - O terceiro passo é se dirigir até o Cartório de Registro de Imóveis para conferir se o loteamento está registrado; se o imóvel não possui dívidas ou restrições (hipoteca, usufruto, etc); bem como se eventuais construções estão inscritas. Confira, ainda, se o terreno não está cadastrado como rural no INCRA.

4 - Verifique a situação judicial do loteador ou proprietário do lote junto a Justiça Estadual, Federal e Trabalhista. Havendo ações em seu nome, consulte um advogado para avaliação dos riscos.

5 - Não havendo impedimentos, faça uma proposta de compra ao corretor ou à administradora. Mas lembre-se: proposta não é contrato, é apenas um documento que firma a intenção de compra.

6 - Após, acertadas as condições do negócio, estando, por exemplo, o empreendimento ainda a ser terminado, pode ser realizado um contrato de compromisso de compra e venda, o qual, quando registrado, já firma o direito sobre a coisa.

7 - Por último, é realizado o contrato de compra e venda e lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas ou Registro de Títulos e Documentos. Esse é o momento de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e as Taxas de Cartório. A Escritura Pública é muito importante e deve ser registrada no Cartório do Registro de Imóveis da região, o que dá ao novo dono todas as garantias da propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas extras.

Agora o terreno é seu

? E não esqueça de realizar requerimento na Prefeitura para a alteração do lançamento do IPTU em seu nome. Se for construir, verifique na Prefeitura as autorizações.

 O que fazer se o lote comprado é irregular? 

? Se você foi enganado e comprou um imóvel em loteamento irregular ou clandestino, o contrato de compra e venda pode ser anulado, com a devolução das parcelas pagas. Procure imediatamente o Procon ou o Ministério Público para discutir o caso com o Promotor de Justiça.

Em situações consolidadas, a Prefeitura Municipal poderá promover a regularização, para evitar lesão aos adquirentes dos lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano.

EVITE INVASÕES! Providencie cerca ou muro, mantenha o lote limpo e visite-o com frequência. Lembre-se, o "loteador" é considerado um fornecedor de produto (lote), por isso está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor! Loteamento irregular é crime: fazer empreendimento clandestino ou vender lotes sem registro (irregular) é punido com até 5 (cinco) anos de prisão.

Fonte: Ministério Público de Santa Catarina (MPSC)